2017年房地产估价师《经营与管理》真题解析
一、单选题
1、房地产投资分为土地开发投资、房地产开发投资和房地产经营投资，是按照()
A物业用途类型
B投资对象存在形式
C房地产投资主体
D房地产业经济活动类型
答案：D
2、下列房地产投资风险中，房地产开发企业可以控制的是()
A收益现金流风险
B市场供求风险
C通货膨胀风险
D利率变动风险
答案：A
3、下列房地产投资行为中，房地产投资管理经验丰富的机构投资者通常会选择的是()
A开发商品住宅
B开发工业厂房
C购买优良区位的新竣工物业
D购买繁华区域的成熟物业
答案：C
4、某市2016年商品住宅新开工面积为600万平方米，竣工面积为400万平方米，2015年底未完工并继续施工的商品住宅面积为200万平方米，该市商品住宅的平均建设周期为()年。
A0.5
B1.0
C1.5
D2.0
答案：D
5、下列房地产市场指标中，属于房地产租赁市场供给指标的是()
A房地产租金
B房地产实际出租量
C出租房屋空置率
D房价租金比
答案：C
6、某房地产开发项目总投资为10000万元，其中自有资金为4000万元，通过发行债券获得2000万元，其余为银行贷款，该项目开发投资杠杆率为()
A0.40
B0.60
C2.50
D5.00
答案：C
7、下列费用中，不属于土地储备开发成本的是()
A征收补偿费
B土地储备机构的人员工资
C招标中发生的费用
D市政基础设施建设有关费用
答案：B
8、房地产开发项目单位工程竣工验收的组织者是()
A项目施工单位
B项目设计单位
C房地产开发企业
D产品质量监督部门
答案：C
9、某知名房地产开发企业按高于市场上同类物业的价格对其开发的房地产项目进行定价，这种定价方法是()
A领导定价法
B挑战定位法
C随性就市定价法
D价值定价法
答案：A
10、某市2016年商品住宅预测销售量为12万套，实际销售量为9万套，若平滑指数取0.9，则用指数平滑法预测的该市2017年的商品住宅销售量为()万套。
A8.10
B9.30
C10.80
D11.70
答案：B
11、下列目标市场选择模式中，能有效分散企业风险的是()
A市场集中化模式
B选择专业化模式
C产品专业化模式
D市场专业化模式
答案：B
12、某写字楼项目建成引进一知名物业服务企业提供物业管理服务，该项目采用的市场定位战略是()差别化战略。
A形象
B产品
C人员
D服务
答案：D
13、下列影响消费者购买行为的因素中，属于社会文化因素的是()
A社会阶层
B信念和态度
C生活方式
D经济状况
答案：A
14、在房地产投资的“购买—持有出租—出售”模式中，现金流出不包括。()
A购买成本
B土地取得费用
C装修费用
D运营成本
答案：B
15、某笔贷款按月、季、半年计息的利息总额分别为I1、I2、I3，下列关系中正确的是()
AI3>I2>I1
BI2>I3>I1
CI1>I3>I2
DI1>I2>I3
答案：D
16、若商业性住房抵押贷款、住房公积金贷款的年利率分别为8.7%、5%。均按月计息，银行的年存款利率为3.5%，则商业性住房抵押贷款与住房公积金贷款二者的实际年利率差是(0
A1.50%
B3.57%
C3.70%
D3.94%
答案：D
17、在下列现金流量图中，已知A、F和I,则P=()。
AA(P/A,I,5) (P/F,I,1)+F(P/F,I,6)
BA(P/A,I,6) +F(P/F,I,6)
CA(P/A,I,5) +F(P/F,I,6)
DA(P/A,I,5) (P/F,I,2)+F(P/F,I,6)
答案：A
18、某家庭向银行申请了一笔数额为50万元、年利率为8.7%、期限为10年、按月等额还本付息的个人住房贷款。若月还款为家庭月收入的30%，则该家庭的年收入为()万元。
A16.79
B18.12
C25.01
D31.17
答案：C
19、王某的住房公积金贷款采用“等额还本付息照付”的方式还款，如不考虑利率变化，则各期的还款额()
A逐渐减少
B逐渐增加
C数额相等
D先增后减
答案：A
20、若房地产投资项目的财务净现值大于零，则说明该项目的获利能力()基准收益率的要求。
A未达到
B正好达到
C已超过
D接近于
答案：C
21、下列房地产投资项目评价指标中，可用于判断项目能够承受最高贷款利率的是()
A成本利润率
B资本金利润率
C销售利润率
D财务内部收益率
答案：D
22、某房地产投资项目的名义收益率为12%，若通货膨胀率为3%，银行贷款年利率为7%，一年期存款利率为3.5%，则该项目的实际收益率为()
A5.00%
B8.50%
C8.74%
D9.00%
答案：C
23、某投资者以8000万元购买一栋写字楼用于出租经营，其中的40%为银行提供的抵押贷款，其余为自由资金，经营期内年平均利润总额为1000万元，所得税率为25%，则该项投资的资本金净利润率为()
A9.38%
B12.50%
C15.63%
D20.83%
答案：C
24、某投资者以160万元购买一个商铺用于出租经营，其中的60万元为银行提供的年利率8%、期限10年、按年等额还本付息的抵押贷款，其余为自为资金。若该商铺的年租金收入为30万元，不包括还本付息的年运营费用为年租金收入的25%，所得税率为25%，则该项投资的税前现金回报率为()
A8.84%
B13.56%
C15.00%
D22.50%
答案：B
25、估计房地产置业投资项目的空置率时，不用考虑()的影响。
A宏观社会经济环境
B房地产市场供求关系
C租户支付租金能力
D银行贷款利率
答案：D
26、投资决策方法中的决策树法，常用于解决()决策的问题。
A确定型
B成长型
C风险型
D不确定型
答案：C
27、对规模较大的房地产开发项目，房地产开发企业常常需常要对项目何时开发、分几期开发等问题进行决策。从实物期权理论上看，该类开发项目可能产生()问题。
A成长型期权
B等待投资型期权
C放弃型期权
柔性期权
答案：A
28、在房地产投资决策中起关键作用的可行性研究是()
A一般投资机会研究
B特定项目投资机会研究
C初步可行性研究
D详细可行性研究
答案：D
29、在房地产开发项目策划中，资金结构分析与选择的主要内容是结合项目的()来设计资金结构。
A产品组合方式
B开发合作方式
C销售代理方式
D市场定位方式
答案：B
30、关于资本金现金流量表的说法，正确的是()
A把所有投资均视为自有资金
B现金流出包括利息支付
C不考虑信贷资金的还本
D只能用于计算静态盈利指标
答案：B
31、在房地产开发项目投资分析中，用于选择资金筹措方案、制定适宜的借贷及偿还计划的基本报表是()
A项目投资现金流量表
B资本金现金流量表
C投资各方现金流量表
D财务计划现金流量表
答案：D
32、目前我国房地产开发企业债务融资的主要资金来源是()
A银行信贷
B投资信托
C民间借贷
D租赁融资
答案：A
33、房地产开发企业盲目扩张导致企业资金链脆弱带来的银行贷款风险是()
A市场风险
B经营风险
C财务风险
D完工风险
答案：B
34、根据商业银行押品管理指引要求，商业银行每年应对押品至少重估一次，这有利于防范个人住房贷款的()
A操作风险
B信用风险
C市场风险
D法律风险
答案：B
35、当根据业主可接受的最低收益水平确定的基础租金高于市场租金时，为使基础租金低于或与市场租金持平，应首先考虑降低()
A目标收益
B贷款利息
C运营费用
D出租面积
答案：C
